从开发企业视角出发，其经营目标在于实现车位销售价格与去化速度的最大化，倾向于采取“只售不租”策略，并将项目尾盘阶段的车位管理事务移交物业服务企业，以节约运营成本、提升利润空间。而从业主角度分析，需求则呈现分化态势：一类业主具有购买意向，期望以较低成本获取车位产权，尤其对于拥有多辆车的家庭而言，产权车位不仅能保障使用权益，也便于流转；另一类业主则出于经济或其他考量，更倾向于租赁车位，以此避免一次性大额支出，未来房屋置换时也可以减少资产处置。

　　然而，开发企业的商业诉求与业主多元的使用需求之间存在一定矛盾。如何协调二者关系，在合法合规前提下最大程度满足市场需求，成为当前亟待解决的议题。笔者认为，遵循市场规律、贴合政策导向，是实现双赢的基础。《中华人民共和国民法典》物权篇第267条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”，该条文从法律层面保障了业主在车位租售方面的合法权益，禁止开发企业采取“只售不租”或捆绑销售等不当行为。《中华人民共和国民法典》物权篇第278条规定“对于属于业主共有的车位，如占用共用道路的车位，其使用和处分由全体业主共同决定。开发商和物业公司无权单方面决定出售或长期租赁此类车位。此外，人防工程范围内的车位不得出售，仅能出租给本小区业主，且租赁期不得超过20年。”这些规定既防止了随意侵占公共空间，也明确了相关车位的使用性质与限制，要求业主在获取车位时须充分了解其属性与权利范围。

　　通过依法依规进行车位租售管理，业主可根据自身实际选择适宜的车位获取方式，开发企业亦能在政策框架内提供相应服务，从而有效缓和双方矛盾，促进社区和谐。

　　随着业主对车位需求的日益增长，开发企业与部分业主在“多购车位”方面存在共同利益———企业追求销售利润，业主则着眼于提升停车便利性与资产配置。当前新建小区车位配比虽较以往有所提高，但车位作为社区的有限资源，无法无限供给。尽管存在“先到先得”的市场惯例，但仍需统筹兼顾全体业主的合理需求，尤其应保障暂无购车计划或未来可能增购车辆家庭的潜在权益。

　　《中华人民共和国民法典》物权篇第267条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”，在实际执行中需进一步细化。例如，在已竣工多年的小区中，应如何处理长期未售出的车位？又如何平衡已有车位家庭增购需求与其他业主未来车位需求之间的关系？

　　对此，部分城市出台了针对性政策，尝试在规范管理中寻求动态平衡。以合肥市为例，在合肥市住房保障和房产管理局出台的《关于进一步规范房地产开发项目车位（库）销售管理工作的通知》中规定，“开发项目或组团在竣工交付3个月后（以项目或组团批准的规划总平图为准），尚有车位（库）未售的，开发企业应向房地产主管部门报送车位（库）增购方案，并将未售车位（库）情况在项目出入口、公示栏等显著位置公示，公示期1个月，同时在房地产管理部门管网进行公告。公示期满仍未售出的，业主可根据需要增购车位（库）”。该政策通过设定“竣工交付满三个月”的观察期，给予市场充分的自然消化时间，避免了资源过早被锁定。通过在显著位置公示有效保障了全体业主（特别是尚未购买车位的业主）的知情权与优先购买权，防止了信息不对称可能导致的利益受损。同时，该政策为开发企业盘活存量资产、加速资金回笼提供了一条合法、规范的通道，有助于缓解企业资金压力。该机制在保护业主基本权益、满足部分业主改善性停车需求与支持企业合法经营三者之间，构建了一个相对平衡的制度框架，为化解因车位有限性引发的供需矛盾与社区潜在纠纷提供了可行的政策路径。

　　当房地产开发项目主体销售接近尾声、工作重心转向车位去化时，对于开发企业来说，必须为下一个项目筹划，不可能滞留大量人力物力，但是老项目车位销售也需要有人来维护，小区剩余车位销售也需要时间周期去库存。这时候，开发企业往往面临人力资源调配与持续销售投入之间的两难。若将车位销售业务简单移交物业服务企业，后者的专业能力与资质参差不齐，甚至可能不具备合法租售资格，导致后续服务与管理缺位。尤其对于临近清算的老旧项目，在业主仍有购位需求的情况下，如何实现车位的有效转让与持续管理，成为现实难题。

　　对此，笔者认为可从两方面着手化解矛盾：一是引入具有相应资质与经验的第三方专业运营机构参与车位销售与管理；二是依靠地方政府出台配套政策，对车位转让行为予以规范与支持。仍以合肥市住房保障和房产管理局的《关于进一步规范房地产开发项目车位（库）销售管理工作的通知》为例，其中明确：对非住宅项目或组团交付3个月后，尚有车位（库）未售的，在首先满足本建筑区划内业主需求的情况下，开发企业将未售车位（库）情况在项目出入口、公示栏等显著位置公示1个月后，可整体转让配建车位（库），受让方应为从事车位（库）运营管理的企业，且必须遵守开发项目车位（库）销售对象等相关规定。该政策一方面明确了转让的时间条件与业主优先原则，另一方面通过限定受让方资质，引导专业机构介入，既缓解了开发企业的后续处置压力，也为业主提供了可持续的专业服务，有利于实现车位资源的长期有序运营。

　　这里需要划重点的是，一要满足时间要求，要求竣工且满足3个月以上的小区。二是满足业主需要，在公示期内业主有租售需求的应当满足，不能因为想转让而拒绝业主购买或者租赁车位的需求，转让车位本质上是为小区业主服务的。三是受让方应为从事车位（库）运营管理的企业，且必须遵守开发项目车位（库）销售对象等相关规定，因受让车位管理人毕竟是企业，利益是企业生存的根本，所以资信良好从事车位（库）运营管理的企业才是最佳受让人，且必须遵守开发项目车位（库）销售对象等相关规定。

　　综上所述，本文围绕商品房车位租售实践中存在的三组主要矛盾———即开发企业与业主的需求差异、市场需求与现行政策的衔接问题、项目后期销售与专业能力不足之间的困境进行了初步探讨。解决这些矛盾，需在法律法规与地方政策的指引下，充分尊重市场规律，积极引入社会专业力量，从而在保障业主权益、支持企业合理经营与提升社区治理效能之间找到平衡点，最终推动车位资源的高效配置与良性循环，实现社会效益与市场效率的共赢。（作者单位：合肥市房屋交易管理中心）